Eramaja arendus- ja ehitusprojekti finantseerimine ilma suure algkapitalita
Kas olete kunagi mõelnud, et teie ideaalne kodu võiks asuda just teie poolt valitud asukohas ja kujundatuna teie enda soovide järgi? See unistus on aga olnud kättesaamatu vajaliku algkapitali puudumise tõttu, millega hakata arendama ja ehitama päris oma kodu.
Mis oleks, kui ütleksime, et on olemas viis, kuidas teie unistuste kodu võib saada tegelikkuseks, isegi kui teil pole kohest suurt finantseerimisvõimalust kinnistu ostmiseks ja arendusprojekti alustamiseks?
Tutvustame teile laialt levinud, kuid vähetuntud kolme osapoole tehingut, mis hõlmab koostööd krundi omaniku, arendaja ja teie kui kliendi vahel. See lepinguline kokkulepe võimaldab ehitada teie unistuste kodu teie poolt valitud krundile. Hiljem, kui maja on ehitatud ja valmis teile edasimüümiseks, finantseerib ostuprotsessi pank, pakkudes teile laenu. See tähendab, et te saate kohandada oma tulevast kodu alates krundi valikust kuni võtmete kättesaamiseni, ilma et peaksite muretsema sellepärast, et teil pole piisavat algkapitali.
Siin artiklis selgitame, kuidas kolme osapoole tehing toimub, millised on selle kokkuleppe võimalused ja eelised ning kuidas te saate astuda esimese sammu oma unistuste kodu suunas.
Unistuste kodu väljakutsed
Iga ehitusprojekti finantseerimisvõimalus pakub erinevaid eeliseid, kuid võib kaasa tuua ka piiranguid, eriti kui vajalik algkapital puudub. Lisaks võivad finantseerimisvalikud mõjutada kodu kujundust ja asukohta.
Rahalised takistused finantseerimisvõimaluste juures
Omafinantseering
Omafinantseering tähendab projekti rahastamist ainult isiklike säästude varal.
Piiratud säästud võivad kitsendada valikuid kodu suuruse, kvaliteedi ja asukoha osas. Võib tekkida vajadus teha kompromisse, näiteks valida soodsam krunt, mis aga ei asu teie soovitud asukohas või siis loobuda mõnest praktilisest funktsioonist. Seega, ilma piisava omafinantseeringuta võib teie unistuste kodu planeerimine osutuda keerukaks.
Pangalaen
Pangalaen on populaarne viis ehitusprojekti finantseerimiseks ja valmismaja ostuks. See nõuab head krediidiskoori ja stabiilset sissetulekut. Pangalaenuga kaasneb omafinantseering ehk sissemakse, mille suurus on 10-20% kinnisvara hinnast.
Kui laenu kasutatakse valmismaja ostmiseks, ei pruugi see asuda soovitud piirkonnas ega vastata täielikult teie eelistustele, näiteks mis puudutab maja paigutust krundil.
Etapiline finantseerimine pangalaenuga
Etapiline finantseerimine tähendab laenu saamist järk-järgult, vastavalt ehituse edenemisele.
Kui algkapitali napib, võib pangast järgmise etapi rahastuse saamine osutuda takistuseks, juhul kui eelnev etapp pole piisavalt edenenud. Pangad võivad olla ettevaatlikud ja mitte väljastada laenu uue etapi alustamiseks soovitud mahus. Kuna laen kantakse otse arendajale või ehitusfirmale, võib see tekitada klientides ebakindlust oma investeeringu turvalisuse osas.
Kolme osapoole tehingu tutvustus (kinnisvara ostu-müügi leping)
Tegelikult ei erine notariaalsed lepingud (VÕL – võlaõiguslik leping ja AÕL – asjaõigusleping) tavapärasest kinnisvara ostu-müügi lepingust. Klient maksab ikka 10-20% sissemaksu nagu iga tavapärase kinnisvara tehingu puhul. Pank laenab kliendile ülejäänud summa.
Kolme osapoole tehingu eelised
Selle tehingu eelis seisneb selles, et arendaja arendab ja ehitab maja valmis kliendi 10-20% suuruse sissemaksega ja ülejäänud arendaja enda ressurssidega, mis maja valmides müüakse pangalaenuga kliendile. Niimoodi vähendatakse ka riske, mis võivad tekkida etapilise finantseerimise puhul, kus kliendi laen kantakse panga poolt üle otse arendaja/ehitaja ettevõttele, lootes, et arendaja on usaldusväärne.
Niiviisi on kliendil, kellel pole vajalikku algkapitali ise ehitamiseks, samuti võimalus valida enda soovi järgi tulevase maja asukoht ja väljanägemine koos siseviimistlusega, erinevalt turul olevatest valmismajadest.
Milline näeb välja tehingu protsess?
Kellele on see tehing mõeldud?
Oletame, et on pere, kes unistab oma maja arendusest endale sobivas asukohas koos meelepärase krundiga, kuid neil puudub suurem algkapital ja teadmine võimalustest – kas, millega ja kuidas alustada?
Sellises olukorras tuleme appi meie.
“Arendame koos” - Probus House’i ja kliendi koostöö
Klient pöördub meie poole sooviga soetada kinnistu meelepärases asukohas ja valib ka meie poolt pakutava eramaja arendusprojekti. Edasi asume meie kliendile soovitud asukohaga kinnistut otsima.
Järgmiseks soetame me kliendi poolt välja valitud kinnistu (Kinnistu AÕL) ja sama notaritehinguga müüme sellele kinnistule meie poolt arendatava maja (Maja müügi VÕL) kliendile.
Selles tehingus peab klient teostama 10-20% sissemaksu, nii nagu pank on selle sätestanud igas kinnisvara ostulepingus. Notarilepingus tuuakse välja millal ja mis tingimustel maja valmib. Kokkulepitud ajaks antakse kliendile maja üle.
Selliseks tehinguks peab klient saama endale sobivalt pangalt jaatava vastuse laenulepingule, mis sisaldab kliendi ja arendaja vahel kokku lepitud maja ostuhinda.
Kliendi ja panga vahelises lepingus on välja toodud sissemaksu suurus. See võib ka olla kliendi lisatagatis pangale mõne muu kinnisvara näol.
Maksetingimused kolme osapoole tehingus
Kinnisvaratehingu juures peab klient tegema kaks makset:
- Võlaõigusliku tehingu puhul sissemakse suurus
- Asjaõigusliku tehingu puhul ülejäänud summa
Mingisuguseid muid vahefinantseerimisi ei toimu. Kui töö käigus muutub kliendi soovil mõni varasem kokkulepitud etapp, mis toob kaasa kulutusi, siis need kuuluvad lisatööde alla ja neid hinnastatakse jooksvalt.
Muudatuste ja lisakulutuste käsitlemine
Kokkulepitud maja projekti hinnas sisalduvad kõik ootamatud kulutused, näiteks materjalide hinnatõus, tööjõu kulutused, transport jm. Kliendil ei ole kokkulepitud ehitusprojekti juures ühtegi peidetud ega ootamatut lisakulutust. Kui klient tellib muudatusi peale kokkulepitud projekti, siis need on lisakulutused, mille eest tuleb juurde maksta.
Mis juhtub siis, kui ostja otsustab tehingust taganeda või ei suuda rahalist kohustust täita (ja vastupidi)?
Notarilepingus on reguleeritud tähtaeg, millal peab olema maja valmis üleandmiseks. Kui arendaja ei pea sellest kinni, kohalduvad talle leppetrahvid. Kui ostja viivitab ja ei liitu tehinguga õigeks ajaks, siis kohalduvad ka temale leppetrahvid.
Lepingust taganemisel on klient kohustatud maksma leppetrahvi sissemaksu osa suuruses. Kui kliendil ei õnnestu tehinguga liituda, müüme kinnisvara edasi mõnele teisele kliendile. Kui aga arendaja ei pea kinni tehingus kokkulepitust, siis peab arendaja tagastama kliendi poolt tehtud kulutused (erilahenduste kulutused), lisaks tasuma leppetrahvi. Leppetrahvid on ühesugused mõlemale poolele.
Juhendame klienti algusest lõpuni iga etapi juures, vajadusel aitame suhelda pankadega, notaritega, kinnisvara hindajatega jne.
Õnnetusjuhtumite korral lepingust taganemisel proovime leida koos lahenduse. Leppetrahvi kohaldamine pole esimene valik. Kui on võimalik, siis leitaks kinnisvarale uus ostja ja kui tehing on toimunud, tuleme kliendile vastu ja tagastame erijuhtude korral talle sissemakse osa.
Kokkuvõtteks: kolme osapoole tehing pakub paindlikku võimalust arendada ja ehitada unistuste kodu teie poolt valitud asukohas, isegi ilma suure algkapitalita. See protsess hõlmab koostööd krundi omaniku, arendaja ja teie kui kliendi vahel, mis tagab, et maja valmib vastavalt teie soovidele ja eelarvele. Meie Probus House’is juhendame teid igal sammul, alates krundi valikust kuni maja üleandmiseni.
Kui teil on lisaküsimusi või soovite rohkem teada saada, kuidas see tehing teie unistusi toetada võib, ärge kõhelge meile kirjutamast või helistamast. Oleme siin, et aidata teil oma unistuste kodu teoks teha!
